波村老沙 | 在美国买地建房是什么体验？（一）
嗯，刚好在路边转角位置，水电什么的看起来都可以随时开通的样子。除了有几棵大树，别无其他特别之处。我们一边看一边想象着如果在上面建一个小小的平房会是个什么样子……。
稍微不如意的是，这块地由北向南有个十二度的坡度。不过相比之前其他看过的地盘，这个坡度倒也不算陡峭，而斜坡面对的是一片开阔的山景，所以在我们看来不但不是缺点反而是优点了。
这快地的面积比我们现在的房子占地大了不少，绝对能建一个可以拖进房车的车库，到时候假期周末就可以拖着自家的房车到处游山玩水，夕阳那个无限好啊！
真是梦想之地！脑子一抽一冲动，养老的钱掏了出来…… 。
提供这个房型的建筑商叫蒂姆，姓房。想来他家太公必是个泥瓦匠，建筑房屋都是怀揣祖传秘的。
房蒂姆在网络会议室里接待了我们。只见他从容不迫，拿出白纸写写画画，一张又一张，用他那来自爱达荷土豆种植区特有雄浑深厚的口音，耐心而详细地向我们讲解一个房子是如何建成的。
看他那专业的样子，果然不失泥水佬世家的风范。
房蒂姆说，他们提供的是房屋主体工程而不是一站式的全套服务，因此房子建筑之前和之后需要我们自个儿做些小小工作，当然都是“力所能及”的事情，这样既可以让我们节省费用还可以实我们对个性化的追求……。
后来我们才知道，那些“力所能及的事情”包括但不限于：向政府申请建房许可，申请临时建筑用，另外雇请人员挖地基，做地基防水处理，找人铺沥青车道……等等。
而此时，我们只是天真地觉得房蒂姆说得实在体贴入微，简直像熨斗一样烫平我们对自建房子的种种疑难畏惧情绪。他那如哥伦比亚河决堤般的口水淹没了我们，百年大计托付与他，笃定无虞矣。
签完建房协议，等了一段时间，房蒂姆按时交出了符合我们需求的房屋设计初稿。
拿到设计初稿，我们无比兴奋。
赶紧约好小区HOA主席石大爷以及石大爷推荐的地基挖掘人撸泥大叔， 还有房蒂姆派来的房屋建设项目经理扎实哥，来到工地开现场工作会议。
HOA (Homeowner Association)翻译成中文大概相当于“业主委员”之类。 在美国，它是除了联邦国税局IRS之外，第二个令人闻之丧胆的“合法抢劫兼独裁”组织。
假如这个社区不幸在规划之前成立了HOA，那么HOA通过的 CC&R（Covenants, Conditions, and Restrictions）就相当于该社区的宪法，严格约束房屋建设的方方面面：从房屋的外表颜色，高度，到前后院的花花草草以及猪鸡狗猫宠物等无不涉及。只要你的房子在HOA的管辖之内，所有的这些规定，你不但无法回避也无法反对。
除了限制你，HOA还要从你那里按年或者按月合法收取黑社会才会有的“陀地费”，如果一旦拖欠HOA的“陀地费”，HOA即可以合法把你的房子拿去拍卖还债……。
HOA就是现代的“封建领主”。这么重要的会议，身为HOA主席的石大爷必然要请到现场。
就在我们天真地以为开完今天的现场会议，明天就可以破土动工之际，主席石大爷拿着房屋设计草图瞅了一眼，又对着荒草丛生的地盘瞟了瞟，脸色一沉，说到：
“房子设计的面街两个窗户开得太小，不符合HOA的规定，要改。…… 嗯，这个都是小问题，大问题是房屋计划占地很可能超出了本郡民用房屋外墙缩进红线（setback）的规定。而政府是不会批准任何超出外墙缩进红线的房屋计划的。”
我一听就急了，连忙问什么是外墙缩进红线规定。
原来就算你买了一块地，房子也并不是可以随便建在这块地的任何地方的。
根据所在郡的规定，我们买的地块被划分为代号“RR5”类型的农村宅基地，房子外墙必须缩进自己地产界限三十英尺之内，这就是所谓的外墙缩进红线。
也就是说房子必须建在我们现在这块地的地界九米多以内……。
我们要建的房子不大，如果仅仅是按照三十英尺的缩进红线，完全是没有问题的。但是这地块却只批准一个很小的准建区域。准建区域再加上需要遵守缩进红线的规定，双重的限制导致能用来建筑房屋的面积所剩无几。
更糟糕的是这个地块被分为两个部分。稍微平缓的部分被预先划定为建化粪池的排污功能区域，而房屋只能建在非常陡峭的另一半。
总而言之，这块地的可操作性被各种自然条件和人为法律规定大大限制住了。
石大爷的话就像一盆冷水兜头把我们浇了个透心凉。不过他的解释也让我恍然大悟：原来这块地的上一手主人匆匆降价出售是有原因的——便宜没好货。
我们一不小心成了傻呵呵的“接盘侠”。
准备来接地基挖掘工程的好心人撸泥大叔见状，拿出尺子在地盘上上下下量了又量。说出了他的专业意见：
“如果按照现在的设计，车库要悬空，车道两边要筑起非常高的挡土墙才行，起码要十二尺高！”
十二尺，那就是三米多快四米了，难道以后我每天开车回家要进行高空倒车入库的高难度杂技表演？
该死的斜坡！
“挡土墙是要用大石头垒砌起来的那种吗？” 我怯怯地问。
“大石头和水泥都可以，都是需要一大笔钱的……而且房子看起来可能非常怪异。” 石大爷接话，作为HOA主席，他最清楚车道允许用什么材料。
打击一个接一个，我无奈地向房蒂姆派来的项目经理扎实哥求救。扎实哥两手一摊耸耸肩膀说：“看来你要换一个房型才行。”
石大爷又拿着设计图瞧了瞧说：“要么你们把房子转个方向，三车库改为两车库，这样可能不会超过外墙红线，车库不用悬空，…… ”
“对，斜坡下面的地方可以当地下室，或者把房子建成两层。” 撸泥大叔接过话头说。
虽然他们都在真心替我们出主意，但是我们真的不想再要一个两层的房子，更不想要什么地下室，而那个三四米高的挡土墙和车道简直就是噩梦。
所有的一切，已经远远背离当初Downsize房子的初衷。
现场会议毫无结果，极度沮丧地开车回家。车窗外冷雨扑向我，点点纷飞。在我的眼里，那不是雨水，是心里止不住流下的泪。
改变房屋方向，外墙红线，挡土墙，地下室，车库…… 现场会议众人七嘴八舌说的东西不断在脑海里浮现、翻滚。
“地下室，车库……”
灵光就这么一闪，我脑海里突然有个主意：如果把房子方向改变，再把撸泥大叔所说的地下室变成地下车库，不就可以保留房屋主要设计的同时，减少了占地面积，让房子建在外墙红线之内吗？
而且这样一来还可以解决车库悬空和挡土墙问题。
对，这肯定是个解决问题的方向！
乌云尽散，冷雨骤停。
我顿时振奋起来，一脚油门回到家。马上拿出纸和笔，计算着各个边长和面积，把这个新的构想画了个大概。幸运的原方案车库的长度基本和房子侧边长度相等，房子九十度旋转之后可以完美覆盖住车库。
唯一不确定的仅仅是车库建在斜坡下面能否有容纳房车的高度。
我们把这个方案和房蒂姆一说，他也一拍大腿说不失为一个办法。马上派出掂叔来现场解决设计和工程问题。
掂叔是这家建筑商的总工程师，少言寡语，和口若悬河的房蒂姆是完全不同的两类人。
残雪和冷雨中，掂叔架起红外线测量工具，在地盘上来来回回折腾了大半个小时之后，慢悠悠地说：“超高的车库门应该问题不大。”
然后拉着快要冻僵的我指着路口说：“车道还是会有个斜坡，如果地基挖得好很可能不需要建挡土墙，不过这一切都还需要看最后工程图具体画成什么样。”
掂叔的话总算让我心头大石放了下来，浑身顿时轻松了。我们的主要需求，建一个带房车车库的平房的愿望看来有了实现的可能！
接下来两个多月就是对设计图稿各种细节的不断来回讨论和修改。
春暖花开的一天，房蒂姆打来电话：
“全套房屋建设图纸已经出来，可以拿去申请报建啦！”
好了，到目前为止，你问我在美国买地建房是什么体验？首先就是这两条血泪教训：
第一，千万千万不要买斜坡地！坡地会不但增加了设计和建筑难度，更会意外地大大增加建筑成本。
第二，购地之前，如果有HOA管辖的话，务必详细阅读和理解HOA的所有相关规定。就算没有HOA，也要搞清楚所在地政府对建筑的所有规定和要求。这些内容包括但不限于：
- HOA“宪法”：CC&R（Covenants, Conditions, and Restrictions）的详细条款
- 《社区房屋建筑指引》（Design Guideline)
- 《产业概况报告》（Property Profile Report） 搞清楚买的地块是属于何种可建类型（Zoning ），并需要查阅该用地类型在该管辖政府的所有建房规定
- 如果不是市政供水而是小区打井或者自家打井取水，则需要搞清楚政府和HOA对取用水的规定（Water System Rule）
- 如果需要自建化排污系统还要仔细读政府出具的《建房用地排污系统评估报告》（Evaluation Report For An On-Site Sewage Disposal System）
这一切是在买地之前必须要做好的功课。我们恰恰就是在这里吃了大亏。
正是因为这些大亏，为了搞清楚到底需要了解多少规则才不会懵懵懂懂变成接盘侠，我跑去考了一个房地产经纪的执照(Real Estate Broker Licence)。现在的我就是个持牌经理人了，可以知法并合法地帮你买地卖地买房买房……。
不过考完了之后，别人告诉我说你考错了，应该考的是房产承包商执照（Contractor Licence）或者开发商执照（ Developer Licence）。
好吧，有空再去考考。
(未完待续……）
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